Spijtverhuizers

Ontregelend nieuws in Het Parool afgelopen weekend: het aantal huizenkopers dat Amsterdam verlaat, is al sinds 2010 gestaag aan het stijgen. In sommige randgemeenten is de helft van de nieuwe kopers Amsterdammer, in de populairste uitwijkplaats Amstelveen een derde. Makelaars uit Haarlem openen al kantoren in de hoofdstad om kopers te begeleiden naar Kennemerland, en ook Zaanstad en Weesp zitten in de lift. In alle tien onderzochte randgemeenten steeg vorig jaar het aandeel Amsterdammers onder de nieuwe woningkopers.

Het artikel lijkt wat te wringen met de vele juichverhalen waarin wordt verteld dat Amsterdam groeit als kool, dat de stad geliefder is dan ooit tevoren en dat 'kleiner wonen' de nieuwste trend is. Dus wat moeten we hier nu mee? Het zijn cijfers waar je verschillende kanten mee op kunt. Je kunt ze zien als een bewijs dat, ondanks de groeiende populariteit van de stad, veel mensen nog altijd de voorkeur geven aan een suburbane woonomgeving. Niks bijzonders aan de hand; die vertrekkers maken gewoon de uitruil tussen prijs, woninggrootte en locatie die kopers altijd maken. Het traditionele overloopmodel, waarin Amstelveen, Haarlem en Zaanstad dan nu de plaats hebben ingenomen van oudere overloopgemeenten als Almere en Purmerend.

Je kunt de toenemende stadsvlucht ook zien als een bewijs dat de woningprijzen in Amsterdam zo uit de hand zijn gelopen dat steeds meer gezinnen de stad worden uitgedrukt. In het Parool-artikel zegt een makelaar: 'Maar het allerliefst willen mensen toch in Amsterdam blijven wonen. Dat horen we toch wel erg vaak.' Een quote van een andere makelaar maakt duidelijk dat 'in Amsterdam' voor velen nog steeds 'binnen de ring' betekent: 'Besluiten Amsterdammers buiten de Ring te kijken, dan blijken IJburg, Nieuw-West en Zuidoost vaak geen optie, en willen kopers liever naar een plaats als Haarlem.' 

Blijkbaar zijn er dus veel spijtverhuizers die met pijn in het hart vertrekken en is tegelijkertijd de helft van de stad, als je Noord rekent tot de wijken buiten de ring, geen optie voor ze. Daarom is deze uittocht geen business as usual. Dit gaat niet alleen over huizenprijzen, vierkante meters en de afstand tot de stad. Dit gaat ook over emoties en verwachtingen, over het beeld dat mensen hebben van de stad en van de afzonderlijke wijken.

Door welke gevoelens laten huizenzoekers zich leiden? Waarom willen zoveel mensen – ondanks de vele nieuwbouw, ondanks de lagere prijzen – niet in wijken als Nieuw-West, Zuidoost, IJburg en Noord wonen? Wat kan de stad doen om ze te behouden? Kan bijvoorbeeld het gemis van een tuin worden opgevangen met grotere buitenruimtes, dakterrassen of speelplekken in de buurt? Welke rol speelt de angst voor 'zwarte scholen'? Zouden meer huizenkopers overwegen om in de stad te blijven als ze de zekerheid hebben dat ze zelf de school van hun kinderen mogen uitkiezen? Naar dat soort vragen zou ik wel eens een goed onderzoek willen zien.  

Kolenkitbuurt, Nieuw-West. Huizenkopers kiezen liever voor randgemeenten dan voor Amsterdamse wijken buiten de ring

Luchtbakken

Kaartlezen (11) - Zaanse zeepbellen

                                    Afbeelding uit Maak Plaats! - Provincie Noord-Holland en Vereniging Deltametropool

Nu de woningmarkt aantrekt wordt het weer een actuele vraag: waar gaan we bouwen? De vraag speelt vooral in regio's waar nog een flinke bevolkingsgroei wordt verwacht, zoals het noordelijk deel van de Randstad. De provincie Noord-Holland heeft berekend dat er nog zeker 240.000 woningen bij moeten komen tot 2040. Dat wordt een puzzel, want de tijd is voorbij dat grote nieuwbouwwijken in het weiland werden neergezet. Woningbouw is nu vaak kleinschaliger en gebeurt ook vaker in bestaand stedelijk gebied, zoals op voormalige bedrijventerreinen of in kantoorgebieden met leegstand.

Sinds twee jaar werkt de provincie Noord-Holland samen met de gemeenten aan de 'Zaancorridor'. Die omvat het hele gebied tussen de stations Heerhugowaard en Amsterdam Sloterdijk. Het doel is om de woningbouw zoveel mogelijk te 'sturen' naar plekken die goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer. De landelijke overheid investeert flink in het spoor en stations; het is de bedoeling dat er op verschillende trajecten, waaronder op het Zaanse spoor, straks zes sprinters per uur rijden. Omdat het een gemiste kans zou zijn om mogelijke bouwlocaties rond stations niet te benutten, heeft de provincie uitgebreid in kaart laten brengen waar nog plaats is voor nieuwe woningen.

Het is boeiend om te zien hoe daarbij kaarten worden ingezet. Op het kaartje van Zaanstad is rond elk station een cirkel met een straal van 1200 meter getrokken. Potentiële bouwlocaties binnen die cirkel zijn felrood gekleurd, zodat in een oogopslag duidelijk is waar nog ruimte is om te bouwen. Het gebied buiten die cirkels is vager gekleurd en minder gedetailleerd, waardoor het lijkt of het onbelangrijk is. Een cartografisch trucje dat doet denken aan oude DDR-kaarten waarop West-Berlijn gewoon werd weggelaten. Een beetje manipuleren voor de goede zaak mag best, moeten de makers hebben gedacht.

Er valt wel iets af te dingen op de kaart. Zo is de grens van 1200 meter nogal arbitrair. Afstand zegt niet alles over bereikbaarheid; een plek op twee kilometer van het station kan beter ontsloten zijn dan een plek op 200 meter. Andersom kan er naast een station een waardevol natuurgebied liggen waar je maar beter vanaf kunt blijven, zoals in Wormerveer het geval is. In Zaanstad is er al discussie ontstaan over de vraag of je écht overal huizen kunt bouwen in de rode vlekken. Ze beslaan bijvoorbeeld het gebied waarin de fabrieken liggen van Verkade en Tate & Lyle (het vroegere Honig). Beide bedrijven zeggen niets af te weten van een eventueel vertrek of inkrimping.

Maar het is natuurlijk ook precies de bedoeling van de kaart om een discussie op gang te brengen. Hij stuurt de ogen, en geeft een signaal aan gretige bestuurders en projectontwikkelaars die willen knabbelen aan het buitengebied: 'kijk hier eerst eens goed naar'.

Verschenen in Geografie, uitgave van het KNAG, januari 2016

www.geografie.nl