Verschillen

Wat is de overeenkomst tussen regisseur Spike Lee en prins Charles? Ze maken zich allebei zorgen over tweedeling in de stad. Tijdens een debat in New York begin dit jaar protesteerde Lee tegen de gentrification van voormalige volkse stadsdelen als Harlem en Brooklyn. Vastgoedprijzen en huren stijgen daar zo hard dat oorspronkelijke bewoners de wijk worden uitgedrukt. Buurtwinkels moeten plaatsmaken voor de zoveelste galerie of Starbucks. Zelfs de oude namen van buurten zijn niet meer heilig voor de 'real estate motherfuckers'.

Tijdens een lezing in maart noemde prins Charles, altijd begaan met architectuur en woningbouw, de stijgende vastgoedprijzen in Londen 'onhoudbaar' en zag hij de kans op een eigen woning voor jongeren 'uit het zicht verdwijnen'. Het gemiddelde huis in Londen is nu drie keer zo duur als in de rest van het land, een verschil dat nog nooit zo groot is geweest. De stad is het speelveld geworden van investeerders uit de Golfstaten en Rusland; op dit moment zijn er ruim tweehonderd wolkenkrabbers van twintig of meer verdiepingen in aanbouw of in planning, een ontwikkeling die, net als de ontketende vastgoedprijzen, op weerstand bij de bevolking stuit.

Gemiddelde verkoopprijs in Engeland en Wales, 2013

De woordkeuze van de prins en de regisseur verschilt, maar hun boodschap is hetzelfde: de stad dreigt aan haar eigen succes ten onder te gaan. Alle kapitaal en talent trekt naar één plek en een groeiend aantal bewoners heeft daar voornamelijk last van. Het past bij de nieuwe zorgen om grotere verschillen in de samenleving, zie ook alle aandacht voor 'ongelijkheidseconoom' Thomas Piketty. Ook de campagne voor de gemeenteraadsverkiezingen in Amsterdam stond in het teken van de gevreesde tweedeling. Betaalbaar wonen dreigt vooral in het populaire deel van de stad in de knel te komen, nu woningcorporaties de huren extra mogen optrekken en sociale huurwoningen vaker te koop worden gezet. Als het zo doorgaat, ontstaat er een welvarende stad binnen de ringweg A10 en een problematische stad daarbuiten, klonk het in de verkiezingscampagne. Volgens sommigen is het al zo ver.

De betaalbaarheid en de toegankelijkheid van de sociale huursector neemt af, dat is zeker. Maar hoe staat het met die ruimtelijke verschillen? Is Amsterdam, en in het kielzog daarvan andere populaire woningmarkten als Utrecht, onze eigen versie van Londen of New York? Toch maar even wat nuchtere cijfers bekijken. In heel Amsterdam is de gemiddelde woningwaarde 244.000 euro, maar net boven het landelijk gemiddelde. De huizenprijzen binnen de ring zijn inderdaad sneller gestegen dan daarbuiten en de laatste jaren iets minder hard gedaald. De gemiddelde waarde van een woning in Nieuw-West, de grootste wijk buiten de ring, zakte in 2013 iets onder de twee ton. In Zuid, de duurste wijk binnen de ring, is die 323.000 euro. Zelfs als je rekening houdt met het verschil in vierkante meters dat je voor die bedragen krijgt, zijn het geen dramatische verschillen. 

Daarbij is er nog iets aan de hand: stedelijkheid rolt uit over een steeds groter gebied. Juist in de zogenaamde slechte wijken buiten de ring is de afgelopen jaren veel gebouwd en is er meer koopkracht ontstaan. Heel voorzichtig zie je typische gentrification-symbolen opduiken op plaatsen waar ze nooit waren; koffietenten, trendy hotels, culturele broedplaatsen. Aan de rand van de ring, in de tot voor kort als saai bekend staande wijk Bos en Lommer, is het enorme GAK-gebouw met succes verbouwd tot appartementencomplex met betaalbare woonruimte voor starters en studenten.

Volgens de prognoses zal ook de bevolking van middelgrote steden als Zwolle, Groningen, Arnhem, Amersfoort, Den Bosch en Eindhoven de komende decennia blijven groeien. In opdracht van de VNG schreef een commissie onder leiding van Wim Derksen een handreiking voor de nieuwe gemeentebesturen. De aanbevelingen in Perspectief voor de steden ademen vooral optimisme: nieuwbouw moet gericht zijn op vergroting van de 'massa'; verdicht binnen de agglomeratie; ga andere steden niet kopiëren, maar onderzoek het culturele DNA van je eigen stad; creëer regelluwe zones, maak dingen mogelijk.

Je kunt het ook vertalen met: als de stad steeds geliefder wordt, laten we dan onderzoeken hoe we méér stad kunnen maken.