Terras-economie

Grote kans dat u deze zomer op een terras heeft gezeten. In uw eigen woonplaats of in het historische centrum van een buitenlandse stad. Of misschien wel in een spannende pop up kroeg in een buurt die volgens de reisgids nog niet ontdekt was (om ter plekke met twintig verschillende nationaliteiten naar een WK-wedstrijd op een groot scherm te kijken). Zonder terrassen is een stad geen stad. Het terras is de lakmoesproef voor stedelijkheid, het symbool voor de stad als ontmoetingsplek waar mensen elkaar inspireren, tolereren en beconcurreren. Iedereen die beroepsmatig met de stad heeft te maken, is op zijn minst een beetje volgeling van de legendarische Jane Jacobs, die het belang van ontmoeten wetenschappelijk beschreef en met succes strijd voerde tegen plannen om New Yorkse wijken bruut te doorsnijden met autowegen. 

Iedereen? De geograaf Jim Russell noemt het flauwekul dat mensen creatiever en innovatiever worden als ze elkaar maar vaak genoeg in de openbare ruimte ontmoeten. Pseudo science, om precies te zijn. Drukte is weliswaar een kenmerk van steden, maar er is volgens Russell geen empirisch bewijs dat het de productiviteit bevordert. Natuurlijk bestaan er wel clusters van bedrijven en kennis-instellingen waarin talent elkaar versterkt, maar de gebouwde omgeving heeft daar niets mee te maken. 'A quality of place doesn’t make anyone more creative, more innovative. People develop, not places,' schrijft Russell in een van zijn artikelen voor webmagazine Pacific Standard (link). 

Altijd goed om meningen te horen die tegen de stroom ingaan. En helemaal als een verrassing komt het nu ook weer niet. Zo'n tien jaar geleden leek iedereen nog in de ban van de gedachte dat de 'creatieve klasse' de pijler zou worden van een nieuwe stedelijke economie. Ruimte bieden aan jonge en hoogopgeleide bewoners, met een voorkeur voor leefbare en bruisende binnensteden, zou de weg banen naar economisch succes. Inmiddels is wel duidelijk dat het toch iets genuanceerder ligt. Die creatieve klasse bestaat zeker, maar blijkt veel te klein om de kar van de stedelijke economie te trekken. Ook de grondlegger van de creative class theorie, Richard Florida, heeft inmiddels toegegeven dat hij te optimistisch is geweest.

Portland, de lieveling van urbanisten

Maar de eigenzinnige Jim Russell gaat veel verder. Hij wrijft het erin, gebruik makend van data die tegen heersende opvattingen ingaan. Neem nu Portland, de lieveling van alle urbanisten, want hét voorbeeld van een coole en leefbare stad. Een stad die investeert in fietspaden en openbaar vervoer en die als een magneet werkt op jonge en getalenteerde mensen. Maar hoe komt het dan dat Portland economisch slechter presteert dan het gemiddelde in de VS, vraagt Russell zich af. Inmiddels ligt het gemiddeld inkomen er onder het nationale gemiddelde, terwijl het er in 1997 nog vijf procent boven lag. Russells verklaring: cool is geen groeistrategie. Het leefbare Portland is er in de crisisjaren in geslaagd om nieuwe bewoners aan te trekken, maar dat is een tijdelijk succes. Het ontwikkelen van talent is belangrijker, en daarin blijft de stad achter. Portland is een oord geworden voor 'jonge mensen die vroeg met pensioen willen'. De analyse doet denken aan Berlijn, ook zo'n stad die als een creatieve magneet geldt, maar waarvan de aantrekkingskracht bij nadere bestudering vooral op de beschikbaarheid van goedkope woonruimte is gebaseerd. Het 'succesvolle' Berlijn kampt met enorme schulden, veel armoede en een hoge werkloosheid. 

Moeten we dan maar stoppen met investeren in leefbare steden en bruisende ontmoetingsplekken? Dat zou natuurlijk onzin zijn. Maar de kritiek van Russell stemt wel tot nadenken over wat je met ruimtelijke planning wel of niet kan bereiken. Misschien moet je helemaal niet willen bewijzen dat meer leefbaarheid tot meer welvaart leidt. 'Not everything that counts can be counted, and not everything that can be counted counts', schreef Albert Einstein. Een mooie om over na te praten op een terras.

De grote sloopshow

Als een echte makelaar prees minister Stef Blok zijn vastgoed aan, op het symposium over herbestemming en transformatie in de Rotterdamse Kunsthal. Kijk eens naar de koepelgevangenis in Haarlem, karaktervol en gunstig gelegen. Het is misschien even wennen aan het idee, maar je zou daar prachtige dingen in kunnen doen. Of het ministerie van Sociale Zaken in Den Haag, pal naast het station Laan van NOI. Eigenlijk had Blok altijd al meer met transformatie dan met nieuwbouw. De prikkelende stelling dat tachtig procent van alle leegstaande gebouwen niet voor herbestemming in aanmerking zal komen - afkomstig van het College van Rijksadviseurs, dat de dag organiseerde - vond hij dan ook 'te somber'. 

En weg was de minister, zoals meestal als een bewindspersoon een bijeenkomst opent. Dat was jammer, want nu miste hij de boeiende lezing van adviseur en (her-) ontwikkelaar Rudy Stroink. Die zei dat de overheid niet alleen moet kijken naar de eigen efficiency maar ook maatschappelijke verantwoordelijkheid moet tonen. We zitten nu al in een te ruime jas, een grote hoeveelheid vrijkomend overheidsvastgoed vergroot de leegstand op andere locaties en laat het wachten op herstel van de vastgoedmarkt langer duren. 

Het vreemde is: iedereen lijkt het eens met de analyse dat we te veel hebben gebouwd, nog los van de vraag hoe groot de voorraad kansloos vastgoed nu precies is, en toch gaat het op zo'n dag opvallend weinig over sloop. Praten over sloop lijkt een beetje taboe. We hebben er zelfs eufemismen voor bedacht: onttrekking, transformatie. Blijkbaar moeten we nog wennen aan het idee dat we in een tijdperk zijn beland waarin krimp niet alleen een bedreiging is, maar ook een bewuste keuze kan zijn. Sloop wordt geassocieerd met pessimisme en mislukking, zie de uitspraak van Blok. Liever laten we de successen van herbestemming zien en benadrukken we de kansen van leegstand. Hergebruik, kleinschaligheid, flexibiliteit en tijdelijkheid zijn de trefwoorden die daarbij horen. Net als een versoepeling van regels, zoals de verruiming van de termijn voor tijdelijk gebruik van vijf naar tien jaar. Zo krijgen nieuwe initiatieven langer de tijd om zich te bewijzen.en kan worden gezocht naar een volwaardige herbestemming.

Pruitt Igoe, St. Louis (1972)

Maar hoe kansrijk zijn al die lege en vrijkomende gebouwen nu echt? Moeten we dat niet scherper definiëren in plaats van alleen de herbestemmingspareltjes te tonen? Tijdelijk gebruik betekent in de praktijk meestal dat de gebruikers te weinig huurinkomsten opbrengen om onderhoud aan het gebouw te kunnen plegen. En al helemaal niet om een transformatie van een heel gebied te helpen financieren. Je ziet ze overal, de halflege of bijna lege gebouwen waarin non-profit stichtingen of creatieven zijn ondergebracht in afwachting van betere tijden. Leuk voor die stichtingen en die creatieven. Maar er komt een moment waarop je je moet afvragen 'is dit een veelbelovende doorstart of verwaarlozing onder toezicht?'. Hoelang mag je blijven filosoferen over de toekomstige gebruiksmogelijkheden van een gebouw (verticale landbouw, energie-opwekking, een klimhal) voor je de conclusie trekt dat het bij filosoferen blijft? 

We weten dat we teveel vierkante meters hebben. We weten dat zelfs de herbestemming van gunstig gelegen, historisch waardevolle gebouwen een enorme opgave is. Tegelijkertijd komt de noodzaak van sloop maar moeilijk op de agenda. Daar zijn natuurlijk goede redenen voor. Het eigendomsrecht is sterk, waardoor overheden weinig mogelijkheden in handen hebben om sloop af te dwingen. Daarnaast zal een gesprek over herbestemming doorgaans beter voor de sfeer zijn dan een voorstel tot sloop. Misschien is er een onconventionele aanpak nodig om de acceptatie van sloop te vergroten. Een van de ideeën die in de Kunsthal werd geopperd was om er een TV-format van te maken: van De grote verbouwing naar De grote sloopshow.

Kaartlezen (1) - Veelkleurig land

Kaartbeelden zijn vaak redelijk voorspelbaar, maar bij deze veelkleurige kaart is het even puzzelen om te begrijpen wat je ziet. Hij laat van elke Nederlandse gemeente het een na grootste geboorteland van de inwoners zien. Sommige patronen zijn te verwachten: Belgen in de zuidelijke grensstreek, Marokkanen in Utrecht, Surinamers in Rotterdam. De 'verpoolsing' van land- en tuinbouwgemeenten is goed zichtbaar. De toppositie van Chinezen in Wageningen en Delft moet te danken zijn aan studenten. De Amerikanen in Wassenaar zullen expats en diplomaten zijn, de Irakezen in Woudenberg en Zederik (voormalige) asielzoekers. In een groot aantal gemeenten is Indonesië nog altijd het tweede geboorteland, ruim een halve eeuw na de grote immigratiegolf in de jaren vijftig. Maar wat doen die Britten daar in Graft-De Rijp en in Strijen, en hoeveel zijn het er precies?

                                                                                       Afbeelding: Jebaasboy op Reddit.com

De kaart stond op de veelbekeken site Maps on the Web (link, grotere versie). Hij doet precies wat hij belooft: het een na grootste geboorteland in elke gemeente tonen. Wat dat betreft kan een kaart niet liegen. Maar hij kan de kijker wel gemakkelijk op het verkeerde been zetten. Veel buitenlandse (en misschien ook sommige Nederlandse) bezoekers van Maps on the Web denken nu waarschijnlijk dat er in Nederland vooral veel Duitsers, Polen, Turken en Indonesiërs wonen. Dat is een vertekend beeld omdat groepen die in landelijke gemeenten hoog scoren het kaartbeeld domineren. De drie grootste geboortelanden, na Nederland, zijn Turkije, Suriname en Marokko. Verder lijkt het bijvoorbeeld of Antillianen een kleine groep vormen in een noordoostelijke uithoek van het land. In werkelijkheid zijn er meer geboren Antillianen dan Polen in Nederland. 

De kaart is gemaakt op basis van de bevolkingsstatistieken op CBS Statline. Die geven ook antwoord op de vraag hoeveel Britten er in Graft-De Rijp en Strijen wonen: respectievelijk 24 en 27. Niet veel, maar genoeg voor een eigen kleur op de kaart.

Verschenen in Geografie, uitgave van het KNAG, september 2014

Verschillen

Wat is de overeenkomst tussen regisseur Spike Lee en prins Charles? Ze maken zich allebei zorgen over tweedeling in de stad. Tijdens een debat in New York begin dit jaar protesteerde Lee tegen de gentrification van voormalige volkse stadsdelen als Harlem en Brooklyn. Vastgoedprijzen en huren stijgen daar zo hard dat oorspronkelijke bewoners de wijk worden uitgedrukt. Buurtwinkels moeten plaatsmaken voor de zoveelste galerie of Starbucks. Zelfs de oude namen van buurten zijn niet meer heilig voor de 'real estate motherfuckers'.

Tijdens een lezing in maart noemde prins Charles, altijd begaan met architectuur en woningbouw, de stijgende vastgoedprijzen in Londen 'onhoudbaar' en zag hij de kans op een eigen woning voor jongeren 'uit het zicht verdwijnen'. Het gemiddelde huis in Londen is nu drie keer zo duur als in de rest van het land, een verschil dat nog nooit zo groot is geweest. De stad is het speelveld geworden van investeerders uit de Golfstaten en Rusland; op dit moment zijn er ruim tweehonderd wolkenkrabbers van twintig of meer verdiepingen in aanbouw of in planning, een ontwikkeling die, net als de ontketende vastgoedprijzen, op weerstand bij de bevolking stuit.

Gemiddelde verkoopprijs in Engeland en Wales, 2013

De woordkeuze van de prins en de regisseur verschilt, maar hun boodschap is hetzelfde: de stad dreigt aan haar eigen succes ten onder te gaan. Alle kapitaal en talent trekt naar één plek en een groeiend aantal bewoners heeft daar voornamelijk last van. Het past bij de nieuwe zorgen om grotere verschillen in de samenleving, zie ook alle aandacht voor 'ongelijkheidseconoom' Thomas Piketty. Ook de campagne voor de gemeenteraadsverkiezingen in Amsterdam stond in het teken van de gevreesde tweedeling. Betaalbaar wonen dreigt vooral in het populaire deel van de stad in de knel te komen, nu woningcorporaties de huren extra mogen optrekken en sociale huurwoningen vaker te koop worden gezet. Als het zo doorgaat, ontstaat er een welvarende stad binnen de ringweg A10 en een problematische stad daarbuiten, klonk het in de verkiezingscampagne. Volgens sommigen is het al zo ver.

De betaalbaarheid en de toegankelijkheid van de sociale huursector neemt af, dat is zeker. Maar hoe staat het met die ruimtelijke verschillen? Is Amsterdam, en in het kielzog daarvan andere populaire woningmarkten als Utrecht, onze eigen versie van Londen of New York? Toch maar even wat nuchtere cijfers bekijken. In heel Amsterdam is de gemiddelde woningwaarde 244.000 euro, maar net boven het landelijk gemiddelde. De huizenprijzen binnen de ring zijn inderdaad sneller gestegen dan daarbuiten en de laatste jaren iets minder hard gedaald. De gemiddelde waarde van een woning in Nieuw-West, de grootste wijk buiten de ring, zakte in 2013 iets onder de twee ton. In Zuid, de duurste wijk binnen de ring, is die 323.000 euro. Zelfs als je rekening houdt met het verschil in vierkante meters dat je voor die bedragen krijgt, zijn het geen dramatische verschillen. 

Daarbij is er nog iets aan de hand: stedelijkheid rolt uit over een steeds groter gebied. Juist in de zogenaamde slechte wijken buiten de ring is de afgelopen jaren veel gebouwd en is er meer koopkracht ontstaan. Heel voorzichtig zie je typische gentrification-symbolen opduiken op plaatsen waar ze nooit waren; koffietenten, trendy hotels, culturele broedplaatsen. Aan de rand van de ring, in de tot voor kort als saai bekend staande wijk Bos en Lommer, is het enorme GAK-gebouw met succes verbouwd tot appartementencomplex met betaalbare woonruimte voor starters en studenten.

Volgens de prognoses zal ook de bevolking van middelgrote steden als Zwolle, Groningen, Arnhem, Amersfoort, Den Bosch en Eindhoven de komende decennia blijven groeien. In opdracht van de VNG schreef een commissie onder leiding van Wim Derksen een handreiking voor de nieuwe gemeentebesturen. De aanbevelingen in Perspectief voor de steden ademen vooral optimisme: nieuwbouw moet gericht zijn op vergroting van de 'massa'; verdicht binnen de agglomeratie; ga andere steden niet kopiëren, maar onderzoek het culturele DNA van je eigen stad; creëer regelluwe zones, maak dingen mogelijk.

Je kunt het ook vertalen met: als de stad steeds geliefder wordt, laten we dan onderzoeken hoe we méér stad kunnen maken.

Wandelmetro

Afgelopen weekend was de laatste kans voor bezoekers om te wandelen door de metrobuis van de Noord/Zuidlijn. Het was een mooie ervaring, die een sterker metro-gevoel opriep dan een echte rit met de metro straks waarschijnlijk doet. Lopend over de betonplaten zie je de hellingen en krommingen waarmee de tunnel zich een weg onder de stad heeft gegraven. Je voelt je een beetje als de rat in Ratatouille net voordat hij een vloedgolf op zich af ziet komen in het riool van Parijs. In de stations in aanbouw moeten indrukwekkende dwarsbalken de wanden bij elkaar houden in de slappe Amsterdamse bodem. In station De Pijp in de smalle Ferdinand Bolstraat worden zelfs twee perrons onder elkaar aangelegd. Op elke overgang tussen de metrobuis en het station is een dilitatievoeg aangebracht, een soort enorme schokbreker die krimp en uitzetting van het beton opvangt.

Opvallend was ook hoe kort de wandelingen waren. Tussen de Vijzelgracht en De Pijp, de kortste afstand tussen twee stations op de 9,7 kilometer lange lijn, ben je net aan het lopen of de lichten van het volgende station duiken alweer op. Het herinnert eraan dat de Noord/Zuidlijn ondanks de enorme kosten en de complexe techniek een relatief klein megaproject is, een metro in een werelddorp. Bij het zien van al die techniek begrijp je pas echt hoe naïef het was om te verwachten dat het project voor minder dan een miljard euro gebouwd had kunnen worden en dat de gemeente Amsterdam daarvan slechts 40 miljoen zou betalen. Dat waren de cijfers ten tijde van het referendum van 1997. Een meerderheid stemde tegen, maar door de lage opkomst deed die uitslag er niet toe. De lijn zou toen nog in 2011 klaar zijn. Inmiddels staat de teller op 3,1 miljard en wordt het 2017. De komende jaren worden gebruikt om de stations af te bouwen en testritten te maken. 

Iedereen lijkt er vrede mee te hebben. De Noord/Zuidlijn verdient de hoofdprijs voor de wedstrijd 'hoe kantel je een negatieve stemming rond een groot project'. Sinds de commissie Veerman in 2009, na de zoveelste tegenvaller, oordeelde dat het point of no return was gepasseerd en dat stoppen duurder zou zijn dan doorgaan, werd een publicitair charme-offensief ingezet. De boormachines kregen namen, de bouwers kregen een gezicht. Het project kreeg een eigen tv-programma en social media, bezoekers werden met open armen ontvangen. En het werkte. Weg is het chagrijn over verzakkingen en budgetoverschrijdingen, over een gemeente die zich liet inpakken door de bouwers en over wethouders die te lang bleven volhouden dat alles onder controle was. 

Een te enge focus op kosten en tijd is een bedreiging voor elk megaproject, zei professor Harry Dimitriou in februari van dit jaar in Amsterdam tijdens een bijeenkomst van het Jaar van de Ruimte 2015. Zijn Londense OMEGA Centre deed een vergelijkend onderzoek naar dertien projecten in tien landen. De conclusie is, niet verrassend, dat het vrijwel altijd duurder en later wordt dan gepland. Het steunt de mythe dat megaprojecten gedoemd zijn om te 'mislukken'. Daardoor wordt het katalyserende effect van projecten vaak onderschat, vooral het sturende ruimtelijk effect van nieuwe infrastructuur. Volgens Dimitriou had bijvoorbeeld Londen zonder de Eurotunnel geen Olympische Spelen kunnen organiseren.

Megaprojecten duren lang. De politieke, economische en ruimtelijke context verandert tijdens de periode van besluitvorming en aanleg zo sterk dat het aan het eind niet meer hetzelfde project kán zijn. Overheden zouden hiermee rekening moeten houden door een meer adaptieve benadering te kiezen. Maar daar deinzen ze voor terug, want wie een visie heeft, kan daarop worden afgerekend: vision is vulnerable. Politici zouden volgens Dimitriou eerlijker moeten zijn over het feit dat het om innovatieprojecten gaat waarvan de uitkomst niet helemaal vastligt en waarin tegenvallers en gedeeltelijke mislukkingen onvermijdelijk zijn. Het belangrijkste is de bevolking mee te nemen in een verhaal. Waarom willen we dit project? Wat willen we ermee in gang zetten?

De stelling dat omstandigheden veranderen, gaat zeker op voor de Noord/Zuidlijn. Een van de doelen was om het verre Amsterdam-Noord beter op de stad aan te sluiten. Inmiddels blijkt dat Noord ook zonder metroverbinding gevoelsmatig al een stuk dichterbij is gekomen. Wie had in 1997 durven voorspellen dat de IJ-oevers zich zo sterk zouden ontwikkelen, met filmmuseum EYE, Overhoeks en de NDSM-werf. De roep om een brug over het IJ klinkt steeds sterker (zie op twitter #Brugoverhetij), al lijkt de kans daarop minder groot nu er al een metro komt. Metrostation Noord bij de IJdoornlaan krijgt een grootstedelijk karakter, met veel hoogbouw. Maar gaat dat gebied, ver verwijderd van het gouden randje langs het IJ, ook echt tot bloei komen? De geschiedenis van de Bijlmer laat zien dat een metroverbinding alleen niet genoeg is. Die kan er juist voor zorgen dat de perifere status wordt benadrukt en dat een gebied een 'eind van de lijn' uitstraling krijgt.

Station De Pijp - Benthem Crouwel Architecten

Boven de stations in de oude stad wordt het woekeren met ruimte. Stadsdeel Zuid wil rond station De Pijp een openbare ruimte met meer kwaliteit, waarin geen plek meer is voor massa’s los gestalde fietsen. Dat kan nog wat worden, met de mondige bevolking en de sterke fietslobby in Amsterdam. Op het forum van de site van de Noord/Zuidlijn (link) wordt al flink gemopperd over het ontwerp voor het nieuwe station, met woningen boven de stationsingang. De meest gehoorde klacht is dat het geen recht doet aan het historische karakter van de buurt. Het past allemaal bij een tijdgeest waarin burgers vragen om kleinschaligheid en waarin gentrification een beetje een scheldwoord is geworden. En het laat zien dat de publiciteitsslag rond de nieuwe metro nog lang niet definitief is beslist. De pendel kan zo weer de andere kant uit zwaaien.