Kaartlezen (5) - De geografie van Airbnb

Airbnb in Utrecht, afbeelding OSCity

Meer dan tien miljoen mensen hebben wereldwijd inmiddels gebruik gemaakt van Airbnb, het webplatform waarop particulieren hun woning tijdelijk kunnen verhuren. Het systeem is in hoge mate zelfregulerend. Huurders en verhuurders staan met elkaar in contact, wie meer belooft dan hij waarmaakt mag rekenen op een slechte recensie. Samen met de particuliere taxi-service Uber wordt Airbnb beschouwd als de voorloper van een nieuwe deel-economie. Over de vraag hoe groot de trend precies zal worden en hoe blij we ermee moeten zijn, wordt nog flink gediscussieerd. Duidelijk is in elk geval dat Airbnb het stedelijk ruimtegebruik verandert. Waar hotels voor verblijfstoerisme meestal zijn geconcentreerd in het stadscentrum, of een deel daarvan, liggen Airbnb-adressen meer verspreid over de stad.

Non-profit webplatform OSCity bracht alle Airbnb's in Nederland in kaart. De  interactieve site toont de aangeboden woningen (rood), afgezet tegen reguliere hotelaccommodaties (blauw). Amsterdam is de onbetwiste koploper; de hoofdstad heeft met ruim zesduizend adressen de helft van alle Nederlandse Airbnb's. Die liggen niet alleen in de binnenstad. Inzoomen op de kaart laat zien dat de dichtheid even hoog is, in sommige wijken zelfs hoger, in omliggende wijken  Pas buiten de ringweg A10 neemt het aantal adressen flink af. Het Airbnb-effect versterkt de trend van gentrification, waarbij een steeds groter deel van de stad een kosmopolitisch karakter krijgt. Ook in andere steden is het patroon zichtbaar. Zo doen in Utrecht woonwijken als Wittevrouwen, de Vogelenbuurt en Lombok goed mee met de historische binnenstad. In Vinex-wijk Leidsche Rijn zijn de aangeboden woningen daarentegen op een hand te tellen, net als in groeikernen als Nieuwegein en Houten. Voor de gegevens is gebruikt gemaakt van de Airbnb website (augustus 2014).

Met het succes is er ook kritiek. Airbnb zou valse concurrentie zijn voor echte hotels en de vastgoedprijzen in toch al populaire buurten nog verder opdrijven. Overheden staan voor de opdracht de trend in de bestaande regelgeving te passen. In Amsterdam is vakantieverhuur voor maximaal twee maanden per jaar toegestaan en voor sociale huurwoningen helemaal verboden. Handhaving van die regels is echter lastig en kostbaar. Volgens een schatting van de gemeente zou de stad bij een verscherpte controle ruim drieduizend woningen kunnen 'vrijmaken' voor normale bewoning.

Het in San Francisco opgerichte Airbnb liet onderzoek doen waaruit blijkt dat de website juist een zegen is voor steden. Niet alleen zouden Airbnb-gasten langer blijven en spenderen ze meer dan traditionele hotelgasten, de winst slaat ook neer op niet-traditionele plekken. Inwoners en buurten die eerder niet profiteerden van toerisme, doen dat nu wel. Zo zou meer dan de helft van alle uitgaven van Airbnb-gasten in San Francisco en Sydney worden gedaan in de direct omliggende wijk, die meestal buiten het traditionele hotelgebied ligt. Het zijn natuurlijk resultaten uit een niet-onafhankelijke bron. Maar de kaart van OScity steunt de claim dat Airbnb de geografie van het verblijfstoerisme verruimt. Het geluid van rolkoffers klinkt dankzij het zelf-hotelieren op plaatsen waar het eerder nooit klonk.

Verschenen in Geografie, uitgave van het KNAG, maart 2015

Zaken als ruimtelijke ordening

'De provincie is natuurlijk niet zo bekend en heeft niet zo'n groot takenpakket', hoorde ik Hans Wiegel zeggen op de bank bij Wakker Nederland. Het is een geluid dat rond elke Provinciale Statenverkiezingen terugkeert: provincies houden zich bezig met zaken die de harten van kiezers niet sneller doen kloppen. Zaken als - denk het licht neerbuigende toontje er zelf bij - ruimtelijke ordening, verkeer en natuur. En daarom is het onvermijdelijk dat die verkiezingen in het teken staan van de landelijke politiek en dat de campagnes worden gekaapt door landelijke kopstukken. Soms met ondersteuning van landelijke kopstukken uit de jaren zeventig van de vorige eeuw.

Het is een self fulfilling prophecy. Zolang we elkaar vertellen dat ruimtelijke ordening geen aansprekend thema is, zal het dat ook niet worden. Een gemiste kans. Want als er één beleidsveld is waarop concrete beslissingen moeten worden genomen, met gevolgen die voor iedereen zichtbaar zijn, dan is het wel ruimtelijke ordening. Neem de discussie rond weidewinkels die op dit moment in verschillende regio's speelt. Terwijl andere winkelketens een overlevingsstrijd voeren, wil de Franse sportgigant Decathlon flink uitbreiden. Gemeenten zien het als een kans op meer banen - en meer reuring, want het bedrijf organiseert graag evenementen. Maar de komst van megastores past niet in het provinciaal beleid, dat voorschrijft dat uitbreiding van de detailhandel bij voorkeur in bestaand winkelgebied moet plaatsvinden. Zuid-Holland haalde daarom een streep door de plannen in Den Haag en Schiedam. In Arnhem is de komst van de Fransen uitgesteld door een rechtszaak van een concurrerend winkelcentrum. De provincie Gelderland wil zich er voorlopig niet mee bemoeien, eerder gebruikte de provincie haar veto wel bij plannen voor een vestiging van klusketen Hornbach.

Zo'n Decathlon-discussie lijkt me een prachtig en actueel thema voor in de verkiezingscampagne. Provinciale partijen die tegen megawinkels zijn, kunnen zich profileren als redders van de geplaagde binnensteden. De voorstanders zouden daar tegen in kunnen brengen dat je leegstand toch niet tegenhoudt. Of dat er niks mis is met detailhandel op autolocaties omdat de meeste mensen zich per auto verplaatsen. Zo zijn er overal ruimtelijke thema's die de gemoederen bezighouden, van woningbouw en parkeren tot windmolens en ontpoldering.

Ruimtelijke ordening is volop politiek, maar het is net of we dat liever verhullen. Ik moest daar ook aan denken tijdens de bijeenkomst Knoop? Punt! afgelopen maandag, waar een manifest werd gepresenteerd om een praktijk van Transit Oriented Development (TOD) van de grond te krijgen. Onderzoeker Wendy Tan hield een inspirerend betoog over knooppuntontwikkeling rond stations. Dat thema krijgt nog weinig handen op elkaar in politiek en bestuur. Ja, er is meer regie nodig en de schotten tussen de verschillende sectoren en budgetten moeten verder worden geslecht. Dat is het bekende verhaal uit de vakwereld. Maar daaraan voorafgaand, zei Tan, moeten we ons eerst afvragen wat we eigenlijk met knooppuntontwikkeling willen bereiken. Het thema moet worden verbonden met de behoeften van burgers. Zoals van ouders die kinderopvang zoeken op de meest geschikte plek, of van senioren die mobiel willen blijven en toegang tot voorzieningen willen houden. Een discussie over de kwaliteit van het leven dus eigenlijk. Als dat geen politiek is.

Decathlon-vestiging in Roeselare (B)

Kaartlezen (4) - De iOS-Android breuk

Amsterdam

Zoals je uitgesproken bierdrinkers en wijndrinkers hebt, zo zijn er ook typische Android-gebruikers en iOS-gebruikers. En net als bij bier en wijn is er een verschil in geografische spreiding. Mensen die het besturingssysteem iOS (van Apple) op hun smartphone of tablet hebben, wonen op andere plekken dan gebruikers van Android, uitgebracht door Google en onder meer te vinden op Samsung-toestellen. Het Amerikaanse bedrijf Mapbox maakte op basis van 280 miljoen twitterberichten een interactieve wereldkaart die de spreiding van besturingssystemen laat zien. Het levert een spannend kaartbeeld op, met steden die fel oplichten als twittereilanden in een zee van digitale stilte. In de meeste grote steden blijkt een kern van iOS-gebruikers aanwezig in het centrum en in rijkere buurten. Zo wordt in Seoel, thuishaven van Apple-concurrent Samsung, een rode iOS-enclave omgeven door Android-groen. In Rio de Janeiro zijn de zuidelijke strandwijken rood en is het volksere noorden groen. De regio Amsterdam kleurt rood in het centrum, rond de stations en op Schiphol, het groen ligt meer verspreid.

De verschillen worden wel enigszins overdreven op de kaart. Wie inzoomt, ziet meer rode stippen verschijnen in groene gebieden en vice versa. Maar het patroon is duidelijk: iOS is oververtegenwoordigd in de meer welvarende en trendy gebieden, Android daarbuiten. Het weerspiegelt de posities van de twee merken, die samen het overgrote deel van de mobiele markt hebben veroverd. De toestellen die op iOS draaien – de iPhones en iPads van Apple – zijn gemiddeld een stuk duurder dan smartphones en tablets met het Android-systeem. Apple biedt apps en andere software die exclusief voor het eigen systeem zijn ontwikkeld en de typische Apple-consument gebruikt de smartphone of tablet ook vaker om aankopen te doen. Volgens marktanalyses is de marktwaarde van een iOS-gebruiker daardoor ongeveer vier keer zo groot als die van een Android-gebruiker. Daar staat tegenover dat Android wereldwijd meer wordt verkocht, inmiddels ook in Nederland.

De kaart van Mapbox toont dus een tweedeling tussen mensen die zich de luxe van een iPhone of iPad kunnen en willen veroorloven en degenen die dat niet doen. Is die mobiele sociaal-economische kloof reden tot zorg? Volgens sommigen wel. Ontwikkelaars en softwarebedrijven zouden meer aandacht moeten hebben voor toepassingen die voor Android geschikt zijn, vindt Cennydd Bowles, productontwikkelaar bij Twitter. De vraag welk systeem beter is, doet volgens hem niet meer ter zake. Android heeft zo’n groot marktaandeel veroverd in opkomende landen dat het daar voor een lange periode het dominante systeem zal zijn. Mobiele technologie kan de belofte van een betere wereld pas waarmaken als ontwikkelaars zich niet slechts beperken tot de klanten met het hoogste winstpotentieel, schreef Bowles vorig jaar op zijn site.

Je kunt het natuurlijk ook van een positieve kant bekijken. Zo’n kaart als van Mapbox had enkele jaren geleden niet gemaakt kunnen worden. De smartphone, tot voor kort een luxeproduct, is doorgedrongen tot in alle hoeken van de wereld.

Los Angeles

Rio de Janeiro

Seoel

Verschenen in Geografie, uitgave van het KNAG, februari 2015

Maar is de Vinex nu geslaagd?

Is de Vinex geslaagd? Dat was de vraag afgelopen donderdag in het Amsterdamse Pakhuis De Zwijger. Een prikkelende vraag waar geen eenduidig antwoord op kwam. Al merk je op zo'n avond wel dat het ergste Vinex-bashen voorbij is. De pendel is weer de andere kant op geslingerd. Je mag gewoon zeggen dat de Vinex - met 650.000 nieuwe woningen tussen 1995 en 2005 - een prestatie van formaat is, dat de meeste bewoners tevreden zijn, dat dé Vinex niet bestaat en dat alles wat mis ging in de context van de tijd moet worden bekeken. De plannenmakers van destijds houden niet van de term Vinex, zei Steef Buijs, die als hoofd stadsvorming bij de Rijksplanologische Dienst (RPD) in de jaren negentig meewerkte aan de Vinex. Hij zou het niet betreuren als het woord uit de taal verdwijnt.

Boeiend hoe snel iets geschiedenis kan worden. In een artikel in De Groene Amsterdammer (€), dat aan de basis stond van de debatavond, beschrijft Floor Milikowski hoe de Vinex-operatie tot stand kwam. Het is vooral verrassend om te lezen hoeveel het van personen afhing en hoeveel toeval er bij kwam kijken. Ruimtelijke ordening had aan het eind van de jaren tachtig nauwelijks politieke betekenis. Het was voor een belangrijk deel te danken aan de nieuwe minister Pieter Winsemius dat er een Vierde Nota Ruimtelijke Ordening (Vino) kwam, waarin de nadruk lag op de steden en de concurrentiekracht van de economie. Zijn opvolger Hans Alders nam de plannen over, met een zwaarder accent op woningbouw dichtbij de stad. Daarmee was de Vierde Nota Extra, ofwel de Vinex, geboren.

De hoop lijkt ijdel dat de term ooit zal verdwijnen. Iedereen begrijpt onmiddellijk wat er wordt bedoeld met 'typisch vinex'. Of de wijken het nu verdienen of niet, de term is een synoniem geworden voor burgerlijke eenvormigheid. Nuanceringen uit de vakwereld dat dé Vinex niet bestaat - zo ligt bijvoorbeeld een derde van alle Vinex-woningen in binnenstedelijk gebied - doen daar niets aan af. Heel hard roepen dat de Vinex juist wél leuk is, bevestigt de negatieve connotatie alleen maar.

Ook in de planningswereld staat de Vinex-operatie symbool voor een afgesloten periode: die van de grootschalige stadsuitbreidingen, ontwikkeld door grote partijen in een afgerond proces. Het kost moeite om dat vaste patroon te doorbreken. Inspanningen om bewoners meer zeggenschap te geven over hun nieuwbouwwoning, zoals van ex-wethouder Adri Duivesteijn in Almere, werden en worden nog vaak als een soort persoonlijke hobby afgeschilderd. En dat is eigenlijk raar, zei Duivesteijn per skype-verbinding in De Zwijger. Want niemand is verplicht om zelf te bouwen, het gaat om de keuzevrijheid en om het feit dat kant-en-klaar wijken niet vanzelfsprekend zouden moeten zijn.

Homeruskwartier in Almere: meer zeggenschap voor bewoners

Ypenburg in Den Haag: koopjeskelder

De Vinex heeft financiële winnaars en verliezers gemaakt. Bij de winnaars horen grondspeculanten, ontwikkelaars en gemeenten met eigen grond, die vooral in de jaren negentig flinke winsten maakten. Tot de verliezers behoren gemeenten die met grote hoeveelheden braakliggende grond zijn blijven zitten en miljoenen moeten afschrijven op hun begroting. Recordhouder is het Zuid-Hollandse Lansingerland, een typische Vinex-gemeente boven Rotterdam - die een verlies leed van ruim 250 miljoen. De grootste verliezers zijn huizenkopers die zich voor 2008 lieten verleiden tot riskante hypotheekvormen en nu met een forse restschuld op hun woning zitten. (Wie wil weten hoe dat ging, moet zeker naar het toneelstuk De Verleiders, dat de rol van de banken bij de huizenzeepbel in pakkend activistisch theater ontrafeld).

Misschien ligt daarin een antwoord op de vraag of de Vinex geslaagd is: een vergelijking van de waarde-ontwikkeling met andere woonmilieus. Zo blijft de discussie minder hangen in de bekende clichés, waarbij de wijken ('saai!') of hun critici ('elitair!') er van langs krijgen. In 2009, het jaar na het klappen van de vastgoedbubbel, daalden de huizenprijzen volgens NVM-cijfers met gemiddeld met twee procent, die van nieuwbouwwoningen met tien tot vijftien procent. Kaartjes laten zien dat de vierkante-meterprijzen in Vinex-wijk IJburg in de afgelopen jaren sneller zijn afgekoeld dan in de rest van Amsterdam. In Den Haag worden Vinex-wijken als Ypenburg en Leidschenveen door een hypotheekbemiddelaar als 'koopjeskelder' aangeprezen, met prijsdalingen van rond de 25% sinds het begin van de vastgoedcrisis.

De vraag is of dit nog steeds de 'lucht' in de markt is die moet ontsnappen. In een groot deel van het land zal de druk op de woningmarkt verder afnemen, zei Duivesteijn in De Zwijger. Dan zal blijken waar zich de meest kwetsbare delen bevinden. Impliciet zei hij: daar kon wel eens meer old school Vinex tussen zitten dan we nu denken.  

Leren van de Hallen

Eind vorig jaar werden rond dezelfde tijd de Markthal in Rotterdam en de Foodhallen in Amsterdam geopend. Het kan niemand zijn ontgaan, want beide projecten kregen veel publiciteit. Een beetje overdreven veel misschien -  ook op een landmarkt in Limburg of Twente kun je jezelf volstoppen met heerlijkheden -  maar dat zal wel zijn omdat de meeste journalisten in de grote stad wonen. Vanaf het begin worden beide hallen druk bezocht en zijn alle ruimtes verhuurd. Maar meteen was er ook kritiek. Op het hoge hipster-gehalte en de prijzen van de koopwaar ('pleur op met jullie langoustines en biosmoothies'). Terwijl de renovatie van de Amsterdamse tramremise alom lof ontvangt, krijgt de opvallende Rotterdamse Markthal niet ieders goedkeuring. Een zeppelin-hangar, noemde Jules Deelder het gebouw.

Zo valt er altijd wat te klagen. Maar ze zijn dus wel een succes, die hallen. Blijkbaar doen ze iets goed en hebben stedelingen behoefte aan semi-publieke ontmoetingsplekken die het beste van bottom-up en top-down combineren. Het 'merk' staat vast, de invulling is flexibel. Zo is de Markthal eigendom van grote investeerder Corio, bekend van onder meer Hoog Catharijne. Ook de huurders in de Amsterdamse Foodhallen volgen een van bovenaf bedachte vormgeving. De stands mogen dan kleinschaligheid en authenticiteit uitstralen, ze vormen een geheel. Een ander kenmerk is dat de bezoeker geen drempel over hoeft om naar binnen te gaan. Het is vastgoed, maar het voelt als openbare ruimte.

Mogelijk kunnen andere winkelgebieden er iets van leren. Denk aan verouderde winkelplinten in na-oorlogse wijken, waarin soms meer dan de helft van de panden leeg staat. Terwijl de woningbouw in vernieuwingswijken meestal wel is gelukt,  blijft de detailhandel achter. Plannen voor vernieuwing van winkelgebieden sneuvelen of worden vooruitgeschoven. Tijdelijke initiatieven moeten de leegte opvullen, maar hebben als risico dat ze het achterstandsstempel nog eens benadrukken. Zo'n expositieruimte met door bewoners gemaakte foto's in een voormalig winkelpand, is dat  echt een doorstart naar betere tijden, of vooral een bewijs dat de commerciële levensvatbaarheid tot het nulpunt is gedaald? 

Schilder die grauwe plint en zet er een naam op

Doorgaan op dezelfde weg is geen optie voor dit soort gebieden. Het is slopen of iets nieuws verzinnen. Oude winkelplinten zullen niet direct interessant zijn voor grote marktpartijen, maar ze kunnen wel leren van het succes van het hallen-concept. Voorwaarde is dat de betrokken partijen de handen ineen slaan. Dus kom op gebouweigenaren, overheden en nog aanwezige ondernemers. Schilder die grauwe plint. Zet er een naam op, één die blijft hangen en die geschikt is voor branding. Zorg voor een flexibele invulling met meerdere ondernemers. Doorbreek daar waar het kan de scheiding tussen straat en winkels; zet deuren open, haal drempels weg, voeg panden samen. Zet die plint in de markt!